Pardavus butą, namą ar kitą nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, gautas pelnas gali būti apmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Vis dėlto, daugeliu atvejų pardavėjai mokesčio nemoka, nes taikomos kelios įstatymo numatytos išimtys. Kuri taikoma jums, priklauso nuo to, kiek laiko turtą turėjote, ar tame bute ar name buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta ir kaip jį įsigijote.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojo svarbiausias pastarųjų metų pakeitimas: turto išlaikymo terminas, po kurio pardavus GPM nereikia mokėti, sutrumpintas nuo 10 iki 5 metų. Šiame vadove aiškiai paaiškiname, kada GPM reikia mokėti, kada taikomas atleidimas, kaip teisingai apskaičiuoti mokėtiną sumą ir kaip pajamas deklaruoti VMI, su konkrečiais pavyzdžiais ir formule.
Svarbu: šis straipsnis yra informacinio pobūdžio. Konkretų jūsų atvejį visada rekomenduojame patikrinti su VMI konsultantu arba mokesčių specialistu.
Kas yra GPM pardavus nekilnojamąjį turtą
GPM (gyventojų pajamų mokestis) apmokestina pelną, gautą pardavus nekilnojamąjį turtą, kai pardavimo kaina viršija turto įsigijimo vertę. Mokestis skaičiuojamas ne nuo visos pardavimo sumos, o nuo skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos, atėmus privalomus mokėjimus, patirtus tiek perkant, tiek parduodant.
Pagrindinis tarifas yra 15 proc. nuo gauto pelno. Aukštesnis 20 proc. tarifas taikomas tik tada, kai metinės pajamos (kartu su kitomis pajamomis) viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių, t. y. apie 253 065,60 EUR 2026 m., ir tik viršijančiai daliai.
Mokesčio bazė = pardavimo kaina - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai
Kas svarbiausia keičiasi nuo 2026 m.
Iki 2025 m. pabaigos galiojo taisyklė, kad turtą reikia turėti bent 10 metų, kad pardavus nereikėtų mokėti GPM. Nuo 2026 m. sausio 1 d. šis terminas sutrumpintas iki 5 metų.
Visos kitos sąlygos, leidžiančios išvengti GPM (deklaruota gyvenamoji vieta, alternatyvaus būsto įsigijimas, paveldėjimo išimtys), išlieka nepakitusios. Pakeitimas taikomas sandoriams, sudarytiems nuo 2026 m. sausio 1 d., neatsižvelgiant į tai, kada turtas buvo įsigytas.
Kada GPM nuo buto pardavimo NEREIKIA mokėti
GPM nemokamas, jei tenkinama bent viena iš toliau išvardytų sąlygų. Užtenka pateisinti vieną iš jų.
1. 5 metų nuosavybės taisyklė
Jei nekilnojamąjį turtą turėjote nuosavybėje bent 5 metus (sandoriams nuo 2026 m. sausio 1 d.), gautos pajamos GPM neapmokestinamos. Laikotarpis skaičiuojamas nuo nuosavybės įregistravimo Nekilnojamojo turto registre iki pardavimo sutarties datos.
Ši taisyklė taikoma visų rūšių nekilnojamajam turtui Lietuvoje: butams, gyvenamiesiems namams, sklypams, garažams, komercinėms patalpoms.
Svarbu: sandoriams, sudarytiems iki 2025 m. gruodžio 31 d., dar galioja senasis 10 metų terminas. Jei pardavimas planuojamas pasienyje su kalendoriniais metais, sutarties data gali turėti reikšmingos įtakos mokesčiui.
2. Deklaruotos gyvenamosios vietos išimtis
Jei parduotame bute ar name bent 2 metus iki pardavimo buvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta, GPM nemokamas, net jei nuosavybėje turėjote trumpiau nei 5 metus.
Reikšmę turi tik deklaruota gyvenamoji vieta Registrų centre, ne faktinis gyvenimas. Patikrinti, kur šiuo metu deklaruoti, galite per Mano VMI arba savivaldybės elektroninius vartus.
3. Pakaitinio būsto įsigijimas
Jei deklaruotos gyvenamosios vietos laikotarpis buvo trumpesnis nei 2 metai, GPM vis tiek nemokamas, kai per vienus metus po pardavimo įsigyjate kitą gyvenamąjį būstą ir deklaruojate jame savo gyvenamąją vietą. Šia išimtimi dažnai pasinaudoja gyventojai, keičiantys butą į didesnį.
4. Paveldėto ar dovanoto turto išimtis
Iš artimo giminaičio (sutuoktinio, vaiko, tėvų, brolių, seserų) paveldėtas ar dovanotas turtas gali būti parduodamas be GPM, jei:
- Iki pardavimo praėjo bent 5 metai nuo nuosavybės įregistravimo (pagal naują redakciją), arba
- Paveldėjimo metu atliktas retrospektyvus turto vertinimas, ir pardavimo kaina neviršija šio vertinimo metu nustatytos vertės.
Antrasis variantas yra praktinis sprendimas tiems, kas paveldi butą ir nori parduoti netrukus. Profesionalus retrospektyvus vertinimas (apie 100-200 EUR) leidžia nustatyti aukštesnę įsigijimo vertę ir taip sumažinti arba visai pašalinti apmokestinamą bazę.
Kada GPM tikrai reikės sumokėti
Mokestis taikomas, kai netaikoma nė viena iš ankstesniame skyriuje aprašytų išimčių. Tai paprastai reiškia:
- Turtą turėjote trumpiau nei 5 metus
- Nebuvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta tame turte arba ji buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus
- Neperkate pakaitinio būsto per vienus metus po pardavimo
- Pardavimo kaina viršija įsigijimo kainą (yra realus pelnas)
Tipiniai atvejai, kai mokestis mokamas: investicinis turtas, antrasis butas Vilniaus centre, sklypas, įsigytas spekuliatyviai, naujos statybos butas, parduotas nepradėjus ten gyventi.
Tarifai 2026 m.:
- 15 proc. standartinis tarifas (taikomas daugeliu atvejų)
- 20 proc. tik daliai, viršijančiai 120 vidutinių darbo užmokesčių per metus (apie 253 065,60 EUR), kartu su kitomis pajamomis
Kaip apskaičiuojamas GPM nuo buto pardavimo
Apmokestinamai bazei nustatyti taikoma paprasta formulė:
Mokesčio bazė = (pardavimo kaina) - (įsigijimo kaina) - (privalomi mokėjimai)
GPM = mokesčio bazė x 15 proc.
Privalomi mokėjimai, kuriuos VMI leidžia atimti, apima notaro atlygį, mokestį Registrų centrui, geodezinius matavimus, kapitalinio remonto sąnaudas, agento ar tarpininko komisinį, hipotekos registravimo mokesčius (jei tiesiogiai susiję su įsigijimu) ir kitas pagrįstas, dokumentuotas išlaidas, patirtas perkant ir parduodant turtą.
Skaičiavimo pavyzdys
Tarkime, prieš 3 metus pirkote butą Vilniuje už 120 000 EUR. Per tą laiką atlikote dokumentuotą kapitalinį remontą už 8 000 EUR. Notaro ir Registrų centro mokesčiai pirkimo metu sudarė 1 500 EUR. Šiandien parduodate butą už 165 000 EUR. Pardavimo metu sumokėjote agentui 3 000 EUR ir notarui 600 EUR. Bute neturėjote deklaruotos gyvenamosios vietos, todėl išimtys netaikomos.
Skaičiavimas:
- Pardavimo kaina: 165 000 EUR
- Įsigijimo kaina: 120 000 EUR
- Privalomi mokėjimai (visi dokumentuoti): 8 000 + 1 500 + 3 000 + 600 = 13 100 EUR
- Apmokestinama bazė: 165 000 - 120 000 - 13 100 = 31 900 EUR
- GPM: 31 900 x 15 proc. = 4 785 EUR
Šią sumą reikia sumokėti VMI iki kitų metų gegužės 1 d.
Tame pačiame pavyzdyje, jei butą būtumėte turėję bent 5 metus, GPM nereikėtų mokėti, nors uždarbis būtų toks pat.
Kokias išlaidas galima atimti
VMI leidžia mažinti apmokestinamą bazę šiomis išlaidomis. Visi atskaitymai turi būti dokumentuoti sąskaitomis faktūromis, banko pavedimo išrašais arba notariškai patvirtintais aktais.
- Notaro atlygis perkant ir parduodant turtą
- Mokestis Valstybės įmonei Registrų centras (nuosavybės registravimas, pažymos)
- Hipotekos paskolos registravimo mokesčiai (jei susiję su to paties turto įsigijimu)
- Turto vertinimo paslaugos
- Geodezinių matavimų išlaidos (sklypams, namams)
- Agento ar tarpininko komisiniai
- Kapitalinio remonto sąnaudos (rangos darbų sutartys, perdavimo aktai)
- Atestuotų specialistų paslaugos (energinio efektyvumo sertifikatas ir pan.)
Patarimas: saugokite visus su butu susijusius dokumentus net ir tuomet, kai nemanote, kad parduosite. Nuo įsigijimo iki pardavimo gali praeiti dešimtmetis, o atstatyti pamestus dokumentus dažnai neįmanoma. Vienas remonto kvitas, įrodantis 5 000 EUR išlaidas, sumažina mokestį 750 EUR.
Ko atimti negalima: baldų, buities prietaisų, nuomos pajamų netekimo, palūkanų už paskolą, draudimo įmokų, savarankiškai atliktų darbų be sąskaitų.
Kaip ir iki kada deklaruoti GPM
Pardavus butą, pajamas reikia deklaruoti Valstybinei mokesčių inspekcijai (VMI). Tai galioja ir tais atvejais, kai mokestis nemokamas dėl išimties, nes VMI vis tiek turi gauti informaciją apie sandorį.
Procesas žingsnis po žingsnio
- Pasirašius pardavimo sutartį, surinkite visus su sandoriu susijusius dokumentus: pirkimo sutartis, pardavimo sutartis, sąskaitas faktūras, banko pavedimo išrašus, perdavimo aktus.
- Iki kitų metų gegužės 1 d. užpildykite metinę pajamų deklaraciją per Mano VMI portalą (forma GPM311).
- Sumokėkite GPM iki gegužės 1 d. arba pasirinkite išsimokėtinai per VMI sutartą laikotarpį.
VMI duomenys apie nekilnojamojo turto sandorius gaunami automatiškai iš Registrų centro, todėl deklaracija dažnai atvyksta su jau iš anksto įrašytais sandorio duomenimis. Jūsų užduotis lieka patikrinti, papildyti dokumentuotomis išlaidomis ir patvirtinti.
Kas atsitinka, jei nedeklaruosite
Nedeklaravimas yra mokesčių pažeidimas, net jei mokestis nemokamas dėl išimties. Galimos pasekmės:
- Bauda nuo 15 iki 50 proc. nesumokėtos sumos
- Delspinigiai nuo deklaravimo termino pabaigos
- Reikalavimas užpildyti deklaraciją atgaline data
Pardavimo nuslėpti praktiškai neįmanoma: notaras pateikia duomenis Registrų centrui, šis dalinasi informacija su VMI, o bankai praneša apie hipotekinius sandorius.
Specialūs atvejai
Paveldėto buto pardavimas
Jei parduodate iš artimo giminaičio paveldėtą turtą, mokesčio bazė skaičiuojama pagal paveldėjimo dokumentuose nustatytą turto vertę. Jei tos vertės dokumentuose nėra, galima atlikti retrospektyvų vertinimą paveldėjimo dienos data (apie 100-200 EUR). Jei pardavimo kaina neviršija šios vertės, mokestis nemokamas net ir greitai parduodant.
Po 5 metų nuosavybės (skaičiuojama nuo paveldėtojo nuosavybės įregistravimo) paveldėtas turtas parduodamas be GPM bet kokia kaina.
Dovanoto buto pardavimas
Dovanoto turto įsigijimo verte laikoma rinkos vertė dovanojimo metu, nustatyta dovanojimo sutartyje arba turto vertintojo akte. Galioja tos pačios išimtys kaip paveldėjimo atveju: 5 metų nuosavybės taisyklė ir retrospektyvus vertinimas.
Pardavimas pagal dalinę nuosavybę
Jei butu valdėte kartu su sutuoktiniu ar kitais asmenimis, kiekvienas savininkas deklaruoja savo dalį pajamų ir moka GPM proporcingai turėtai daliai. Sutuoktiniams dažnai naudinga deklaruoti atskirai, kad nebūtų pasiektas 120 VDU slenkstis ir nepritaikytas 20 proc. tarifas.
Pardavimas užsienio gyventojui ar įmonei
Pardavus butą užsieniečiui ar užsienio juridiniam asmeniui, jūsų prievolės nesiskiria. Mokestį moka pardavėjas savo metinėje deklaracijoje. Notaras lygiai taip pat tvirtina sandorį ir perduoda duomenis Registrų centrui.
Buto, įsigyto su valstybės parama, pardavimas
Jei butas įsigytas pasinaudojus jaunoms šeimoms skirta finansine paskata, papildomos GPM prievolės nėra, bet gali būti reikalavimų, susijusių su pačia paskata (pvz., minimalus laikymo terminas dėl subsidijos grąžinimo). Šias sąlygas reikia tikrinti su gyvenamojo būsto fondu, kuris paskatą administravo.
Dažniausios klaidos parduodant butą
- Pamesti remonto dokumentai. Be sąskaitų ir perdavimo aktų kapitalinio remonto išlaidų atimti negalima, todėl mokesčio bazė tampa nepagrįstai didelė. Susikurkite atskirą aplanką, kuriame saugotumėte visus su butu susijusius dokumentus.
- Neaiškumas dėl deklaruotos gyvenamosios vietos. Daug pardavėjų klaidingai mano, kad pakanka faktiškai gyventi bute. Reikšmės turi tik deklaruota gyvenamoji vieta Registrų centre. Patikrinkite ją prieš pardavimą.
- Pardavimas prieš 5 metų terminą. Jei iki 5 metų nuosavybės sukakties liko keli mėnesiai, gali būti finansiškai vertinga palaukti, ypač kai pelnas yra didelis. Po taisyklės pakeitimo nuo 2026 m. terminas tapo daug priimtinesnis.
- Nedeklaravimas dėl nežinojimo. Pajamų deklaravimas privalomas, net jei mokesčio nereikia mokėti. VMI duomenis vis tiek gauna iš Registrų centro.
- Neteisingas atskaitymas. Į privalomus mokėjimus dažnai bandoma įtraukti baldus, buities prietaisus, paskolos palūkanas. Atimti galima tik tai, kas tiesiogiai susiję su sandoriu arba padidina turto vertę.
- Nepasinaudojimas retrospektyviu vertinimu. Pardavus paveldėtą ar dovanotą turtą be vertinimo, įsigijimo verte laikoma 0 EUR ir mokestis tampa labai didelis. 100-200 EUR vertinimas dažnai sutaupo tūkstančius.
Išvada
GPM nuo buto pardavimo Lietuvoje nėra automatinis. Po 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojusio pakeitimo daugumai gyventojų jis tampa lengviau išvengiamas, nes turto išlaikymo terminas sutrumpintas nuo 10 iki 5 metų. Be šio kriterijaus, vis dar galioja deklaruotos gyvenamosios vietos išimtis (2 metai iki pardavimo), pakaitinio būsto išimtis ir paveldėjimo lengvatos.
Trys svarbiausi dalykai, kuriuos reikia atminti:
- 5 metų taisyklė taikoma sandoriams nuo 2026 m. sausio 1 d. Iki šios datos pasirašytiems sandoriams dar galioja senasis 10 metų terminas.
- Pajamas reikia deklaruoti (forma GPM311 iki kitų metų gegužės 1 d.) net ir tada, kai mokestis nemokamas.
- Kiekvienas dokumentuotas mokėjimas (notaras, registras, agentas, kapitalinis remontas) sumažina mokesčio bazę. Saugokite visus kvitus nuo įsigijimo iki pardavimo.
Jeigu šiuo metu galvojate apie buto pardavimą ir norite įvertinti rinkos kainą, peržiūrėkite aktualius NT skelbimus jūsų rajone. Taip pat naudinga perskaityti Notaro mokestis perkant butą 2026 ir Kaip pasiruošti būsto pardavimui 2026.
Straipsnis parengtas 2026 m. gegužės mėn. pagal tuo metu galiojančius Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pakeitimus. Konkretiems atvejams konsultuokitės su VMI (www.vmi.lt) arba mokesčių specialistu prieš pasirašydami pardavimo sutartį.