Turite butą, už kurį dar mokate banko paskolą, ir norite jį parduoti? Gera žinia - tai galima ir vyksta kasdien. Lietuvoje maždaug 40 procentų buto pardavimo sandorių įvyksta tuomet, kai už jį dar mokama hipotekos paskola. Procesas yra šiek tiek sudėtingesnis nei parduodant butą be paskolos, bet tvarkingai atliktais žingsniais viskas susitvarko per 4-8 savaites.
Šiame vadove paaiškiname ką reikia padaryti nuo pirmojo pokalbio su banku iki hipotekos išregistravimo Nekilnojamojo turto registre, kokių dokumentų reikės, kaip vyksta pinigų atsiskaitymas notariniame sandoryje ir kokių klaidų daugiausia daro pardavėjai. Su konkrečiais skaičiais ir dviem tipiniais scenarijais.
Svarbu: šis straipsnis yra informacinio pobūdžio. Konkretų jūsų atvejį visada peržiūrėkite su savo banku ir notaru prieš skelbiant butą pardavimui.
Ar galima parduoti butą, kuriam yra hipoteka?
Taip, galima. Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (CK 4.170 straipsnis) nustato, kad hipoteka yra daiktinės teisės apsunkinimas, bet ne draudimas turtu disponuoti. Nuosavybės teisę galite perleisti bet kuriuo metu - tereikia banko, kaip hipotekos turėtojo, sutikimo.
Pagrindinis dalykas, kurį reikia suprasti: butą galima parduoti tik už tokią kainą, kuri padengia visą likusią paskolos sumą. Pavyzdžiui, jei nusipirkote butą už 150,000 EUR, banko paskolos likutis šiandien yra 90,000 EUR, tuomet negalite jo parduoti už mažesnę nei 90,000 EUR kainą. Realistiškai kaina turi būti aukštesnė, nes jums dar reikia padengti sandorio išlaidas (notaro mokestis, agento komisinis, jei taikomas).
Jei rinkos kaina žemesnė nei jūsų paskolos likutis, sandoris vis tiek galimas, bet skirtumą teks padengti savo lėšomis. Tokia situacija vadinama "underwater" pardavimu ir Lietuvoje pasitaiko retai - dažniausiai pastaraisiais metais rinkos kainos augo, taigi paskolos likutis būna mažesnis nei rinkos vertė.
Procesas žingsnis po žingsnio
Toliau pateikiame realų procesų nuoseklumą, kurį patvirtino praktikuojantys notarai ir NT brokeriai:
1. Kreipkitės į banką dėl išankstinio patvirtinimo
Prieš skelbiant butą, susisiekite su banku ir paklauskite dviejų dalykų:
- Koks yra dabartinis paskolos likutis su palūkanomis
- Ar bankas iš principo sutiks su pardavimu
Bankai paprastai sutinka, ypač jei paskola tvarkinga (be delspinigių) ir pardavimo kaina padengs likutį. Pirmasis pokalbis nekainuoja nieko ir neįpareigoja.
2. Skelbkite butą pardavimui
Šio žingsnio nereikia niekur derinti su banku - tiesiog paskelbkite skelbimą Realta.lt portale arba per NT brokerį. Skelbime galite neminėti, kad butui yra hipoteka. Pirkėjams tai nesvarbu iki notarinio sandorio, o notaras pateiks visus duomenis apie apribojimus per Nekilnojamojo turto registro išrašą.
3. Suraskite pirkėją ir susitarkite dėl kainos
Kai atsiranda rimtas pirkėjas, susitariate dėl kainos ir pasirašote preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį (dažnai su avansu ar depozitu 5-10 procentų kainos). Šis dokumentas patvirtina, kad abi šalys ketina sudaryti pagrindinę sutartį per sutartą laikotarpį (paprastai 30-60 dienų).
4. Gauti banko oficialų leidimą
Kai turite konkretų pirkėją ir sutartą kainą, kreipiatės į banką dėl oficialaus leidimo parduoti. Bankas išduos pažymą, kurioje bus nurodyta:
- Tikslus paskolos likutis su palūkanomis sandorio dienai
- Banko sąskaitos numeris, į kurį pirkėjas ar notaras turi pervesti likučio dengimo sumą
- Terminas, iki kada pinigai turi būti pervesti (paprastai 30 dienų nuo sutarties)
- Pareigos hipotekos išregistravimui
Šio leidimo išdavimas užtrunka 5-10 darbo dienų. Pažyma paprastai galioja 30-60 dienų, todėl ją gauti reikia jau tada, kai pirkėjas patvirtintas.
5. Notarinis sandoris
Į notarą einate su pirkėju kartu. Notaras patikrina abiejų pusių dokumentus, patvirtina Nekilnojamojo turto registro išrašą (kur matoma hipoteka), gauna banko išduotą leidimą ir parengia pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.393 str.). Sutartyje aiškiai nurodoma:
- Buto duomenys ir kaina
- Kad pirkėjas įsipareigoja padengti paskolos likutį banko sąskaitoje
- Terminas visiems atsiskaitymams
- Nuosavybės perleidimo tvarka
6. Atsiskaitymas
Yra du pagrindiniai atsiskaitymo scenarijai (žr. lentelę žemiau). Bendra taisyklė: paskolos likutis iš gautų pinigų dengia visų pirma, tik po to jūs gaunate skirtumą. Notaras dažnai naudoja notarinį depozitą kaip garantą, kad viskas įvyks nustatyta tvarka.
7. Hipotekos išregistravimas
Kai bankas gauna visą paskolos likutį, jis per 5-10 darbo dienų kreipiasi į Nekilnojamojo turto registrą dėl hipotekos išregistravimo. Nuo šio momento butas pilnai priklauso pirkėjui, be jokių apribojimų. Praktikoje notaras dažnai pats pateikia dokumentus registrui, pagreitindamas procesą.
Pinigų srautas: du tipiniai scenarijai
Kaip vyksta atsiskaitymas priklauso nuo to, kokiu būdu pirkėjas moka:
| Kriterijus | Pirkėjas moka grynais | Pirkėjas ima savo paskolą |
|---|---|---|
| Kas dengia jūsų paskolos likutį | Pirkėjas iš savo lėšų sandorio metu | Pirkėjo bankas, tiesiogiai į jūsų banką |
| Kiek laiko trunka atsiskaityti | Iki 5 darbo dienų | 15-30 darbo dienų |
| Notaras naudoja notarinį depozitą | Ne visada | Beveik visada |
| Sandorio dieną gaunate kainos skirtumą | Taip | Ne (po visų pervedimų) |
| Rizika, jei bankas atmes | Beveik jokios | Turi būti sąlyga preliminarioje sutartyje |
| Kaina paprastai | Sutariama žemesnė (jėga derėtis) | Rinkos kaina |
Pirmuoju atveju viskas paprasta: pirkėjas atveža pinigus, notaras juos padalija - dalis eina į jūsų banką padengti paskolai, likusi dalis - jums.
Antruoju atveju procesas užtrunka ilgiau, bet dažnesnis: pirkėjas jau turi patvirtinimą iš savo banko, sandorio dieną pasirašoma sutartis, o pirkėjo bankas per savaitę-tris paruošia dokumentus ir perveda pinigus jūsų bankui bei jums. Šiam laikotarpiui butas paprastai "užšaldomas" (perleidimas registruojamas, bet iki atsiskaitymo suvaržytas).
Konkretus pavyzdys su skaičiais
Tarkime, prieš 8 metus nusipirkote butą Vilniuje už 100,000 EUR su 25 metų paskola. Šiandien:
- Rinkos vertė: 165,000 EUR (rinka pakilo)
- Paskolos likutis: 62,000 EUR (jau sumokėjote 38,000 EUR pagrindinės sumos plius palūkanas)
Randate pirkėją, kuris perka su savo banko paskola už 160,000 EUR. Sandorio metu pinigų srautas atrodo taip:
| Pinigų judėjimas | Suma (EUR) |
|---|---|
| Pirkėjo bankas perveda | 160,000 |
| Į jūsų banką (paskolos likutis) | 62,000 |
| Notaro mokestis (0,45 proc.) | 720 |
| Registrų centro registracija | 30 |
| Agento komisinis (2,5 proc., jei taikomas) | 4,000 |
| Jums lieka į sąskaitą | 93,250 EUR |
Jei pirkimo metu nesumokėjote GPM (dar galiojo mokesčių lengvatos), po pardavimo turėsite deklaruoti pajamas VMI. Detaliai apie tai GPM nuo buto pardavimo 2026 straipsnyje.
Reikalingi dokumentai
Notarui reikės pristatyti šiuos dokumentus:
- Asmens tapatybės dokumentą (pasą arba ID kortelę)
- Nekilnojamojo turto registro išrašą apie butą (užsakomas per registrucentras.lt, 4-6 EUR)
- Kadastrinę bylą (buto planas su plotais)
- Energinio naudingumo sertifikatą (privalomas nuo 2024 m., detaliai straipsnyje)
- Banko išduotą leidimą parduoti su paskolos likučiu ir sąskaitos numeriu
- Sutuoktinio sutikimą, jei butas įsigytas santuokoje (privaloma pagal Šeimos kodekso 3.96 str.)
- Notaro leidimą, jei bute deklaruota nepilnamečio gyvenamoji vieta (nuo 2023 m. sausio šiuos leidimus išduoda notaras, ne teismas)
- Pažymą apie komunalinių mokesčių skolas (iš daugiabučio administratoriaus)
- Pirkėjo asmens ir finansinius dokumentus (jei perka su paskola)
5 dažniausios klaidos parduodant butą su paskola
1. Skelbimo publikavimas prieš kontaktą su banku
Skelbimas paskelbtas, atsiranda rimtas pirkėjas, tada sužinote, kad banko procesas užtruks 3 savaites. Pirkėjas nesutinka laukti ir pasitraukia. Sprendimas: išankstinis pokalbis su banku prieš skelbiant, kad tiksliai žinotumėte terminus.
2. Netikslus paskolos likučio žinojimas
"Paskola beveik išmokėta" gali reikšti bet ką - 5000 EUR, 15000 EUR ar 30000 EUR. Neapibrėžta suma trukdo derybose su pirkėju. Sprendimas: iš banko gaukite tikslų likutį per Mano SEB, Swedbank ar Luminor internetinę bankininkystę arba raštu.
3. Kainos nustatymas žemiau paskolos likučio
Kartais pardavėjai per skubą sutinka su pirkėjo pasiūlyta kaina, kuri nepadengia paskolos likučio, ir tik pas notarą suvokia, kad turi sumokėti trūkumą iš savo lėšų. Sprendimas: prieš sutikimą su kaina, atlikite paprastą matematiką - kaina turi būti didesnė už paskolos likutį plius bent 3-5 procentai sandorio išlaidų.
4. Sutuoktinio sutikimo trūkumas
Jei butas įsigytas santuokoje, jis yra bendra jungtinė nuosavybė (Šeimos kodeksas), o pardavimui reikia raštiško abiejų sutuoktinių sutikimo. Kartais pardavėjas pamiršta arba nespėja gauti sutikimo. Sprendimas: išsprendžiama pas notarą sutuoktinio dalyvavimo metu arba iš anksto notariniu būdu.
5. Nesuderintas terminas su pirkėjo banku
Preliminarioje sutartyje nurodota, kad sandoris įvyks per 45 dienas, o pirkėjo bankas pareiškia, kad paskolos paraiška bus svarstoma 60-90 dienų. Sutartis pažeidžiama, avansą tenka grąžinti. Sprendimas: preliminarioje sutartyje visada įtraukite sąlygą "su sąlyga gauti banko paskolą" ir suderinkite terminus su pirkėjo banku prieš pasirašant.
Išvada
Buto pardavimas su nesumokėta paskola Lietuvoje yra absoliučiai įprastas sandoris, kurio žingsniai gerai sureguliuoti Civilinio kodekso, Šeimos kodekso ir Notariato įstatymo. Pagrindiniai dalykai, kuriuos reikia atminti:
- Butą galima parduoti bet kada, tik reikia banko sutikimo (CK 4.170 str.). Bankai beveik visada sutinka, jei pardavimo kaina padengia paskolos likutį.
- Pirkėjas moka paskolos likutį tiesiogiai bankui, ne jums. Jūs gaunate tik skirtumą po visų atsiskaitymų.
- Procesas trunka 4-8 savaites, priklausomai nuo pirkėjo finansavimo būdo. Planuokite šį laikotarpį iš anksto.
Toliau norite gilesnio supratimo apie NT sandorius? Pasirinkite:
- GPM nuo buto pardavimo 2026 - mokesčiai po pardavimo
- Pirkimo-pardavimo sutartis butui 2026 - kas privaloma įrašyti į sutartį
- Notaro mokestis perkant butą 2026 - tiksli notaro mokesčių struktūra
- Buto vertinimas 2026 - kaip nustatyti realią rinkos kainą
- Kaip pasiruošti būsto pardavimui 2026 - žingsniai prieš pardavimo pradžią
Norite paskelbti butą pardavimui tiesiogiai, be brokerio? Peržiūrėkite kaip tai vyksta Realta.lt - patys savininkai talpina skelbimus ir susisiekia su pirkėjais tiesiogiai.
Straipsnis parengtas 2026 m. birželio mėn. pagal galiojančio LR Civilinio kodekso, Šeimos kodekso, Notariato įstatymo ir bankų praktikos nuostatas. Konkrečius jūsų atvejo klausimus visada aptarkite su savo banko atstovu ir notaru prieš pasirašant sandorius.
