Pirkdami butą Lietuvoje, mokate ne tik pardavėjui. Skelbime nurodyta kaina yra tik dalis tikrosios sumos, kurią išleisite sandorio metu ir pirmaisiais metais po jo. Priklausomai nuo to, ar perkate su paskola, ar grynaisiais, su agentu ar tiesiogiai, papildomos išlaidos sudaro nuo 1 iki 7 procentų buto kainos.
Šiame vadove detaliai išvardiname kiekvieną buto pirkimo išlaidą 2026 m., su konkrečiais skaičiais, ir parodome tris realius skaičiavimus trims skirtingiems pirkimo scenarijams. Po straipsnio žinosite, kiek pinigų reikia ne tik pradiniam įnašui, bet ir visam sandoriui užbaigti.
Svarbu: kainos yra 2026 m. gegužės mėn. rinkos vidurkiai. Jūsų konkretaus banko ar notaro tarifai gali šiek tiek skirtis - prieš pasirašant visada paklauskite konkrečios kainos jūsų sumai.
Visi buto pirkimo išlaidų tipai 2026 m.
Toliau pateikiame kiekvieną įsigijimo išlaidą atskirai. Kai kurios yra vienkartinės (sumokama sandorio metu), kitos - kasmetės (sumokama kasmet po pirkimo).
1. Notaro mokestis
Privalomas kiekvienam sandoriui. Notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, patikrina apsunkinimus, pateikia dokumentus Registrų centrui.
| Buto kaina | Notaro mokestis (apytiksliai) |
|---|---|
| 50,000 EUR | 230 - 280 EUR |
| 100,000 EUR | 400 - 500 EUR |
| 150,000 EUR | 580 - 730 EUR |
| 200,000 EUR | 760 - 950 EUR |
| 300,000 EUR | 1,100 - 1,400 EUR |
Tarifas yra maždaug 0,37 proc. nuo sumos plius nedidelis fiksuotas mokestis. Skirtingi notarai gali truputį skirtis. Tradiciškai apmoka pirkėjas, bet galima susitarti kitaip. Plačiau apie tai - Notaro mokestis perkant butą 2026.
2. Registrų centro mokesčiai
Po sutarties pasirašymo notaras pateikia dokumentus VĮ Registrų centras, kuris įregistruoja nuosavybės pasikeitimą. Be šio žingsnio jūs dar nesate teisinis savininkas, net jei sutartis pasirašyta.
| Paslauga | Kaina |
|---|---|
| Nuosavybės teisės įregistravimas | 19 - 50 EUR |
| Hipotekos įregistravimas (jei perkate su paskola) | 14 - 30 EUR |
| Skubus apdorojimas (per 1 darbo dieną) | +50 - 100 proc. |
Standartinis apdorojimas užtrunka 5-10 darbo dienų. Mokestį dažniausiai padengia notaras sandorio metu ir įtraukia į bendrą sąskaitą.
3. Turto vertinimas
Privalomas, jei imate hipotekos paskolą. Bankas reikalauja nepriklausomo licencijuoto vertintojo ataskaitos, kad žinotų realią buto vertę.
| Buto vertinimo paslauga | Kaina |
|---|---|
| Standartinis butas Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje | 120 - 200 EUR |
| Butas mažesniame mieste | 100 - 150 EUR |
| Didelis ar netipiškas butas | 200 - 350 EUR |
| Skubus vertinimas (1-2 d.) | +30-50 proc. priemoka |
Apmoka pirkėjas. Vertinimą pasirenka bankas iš savo akredituotų vertintojų sąrašo. Plačiau - Buto vertinimas 2026.
4. Hipotekos paskolos sudarymo mokestis
Bankas ima vienkartinį mokestį už paskolos suteikimą (kartais vadinamas "sutarties sudarymo mokestis" arba "paslaugos mokestis").
| Bankas | Tipinis tarifas |
|---|---|
| Daugumos bankų tarifas | 0,5 - 1 proc. nuo paskolos sumos |
| Minimumas | 200 - 300 EUR |
| Maksimumas | 1,500 - 2,000 EUR |
Pavyzdys: 120,000 EUR paskolai - mokesčio dydis paprastai 600 - 1,200 EUR. Kai kurie bankai šį mokestį atsisako derantis arba per akcijas.
5. Hipotekos registravimo mokestis
Atskirtas nuo paskolos sudarymo - tai mokestis Registrų centrui už hipotekos įrašymą į nuosavybės teisės dokumentus.
- Tarifas: 0,17 - 0,25 proc. nuo paskolos sumos
- 120,000 EUR paskolai: apie 200 - 300 EUR
Šį mokestį taip pat dažnai apmoka notaras kartu su pagrindinio sandorio dokumentais.
6. Privalomasis turto draudimas
Jei perkate su paskola, bankas reikalauja butą apdrausti kiekvieneriais metais visą paskolos laikotarpį. Be draudimo paskola tampa "pažeidžianti sutartį" ir bankas gali pradėti rinkti baudą.
| Buto plotas | Metinė draudimo įmoka |
|---|---|
| Iki 50 m² | 80 - 150 EUR |
| 50 - 80 m² | 130 - 250 EUR |
| 80 - 120 m² | 200 - 350 EUR |
| Virš 120 m² | 300 - 500 EUR |
Tai kasmetinė išlaida - pirmas mokėjimas atliekamas dažniausiai sandorio dieną arba per pirmą mėnesį po jo. Bankai dažniausiai siūlo savo partnerius, bet įstatymas leidžia rinktis bet kurią draudimo bendrovę - palyginkite 2-3 pasiūlymus prieš pasirašant.
7. Agento (tarpininko) komisinis
Tik jei perkate per agentą. Lietuvoje rinkos vidurkis:
| Tarpininkavimas | Komisinis (% nuo kainos) | Apmoka |
|---|---|---|
| Pardavėjo agentas | 2 - 4 proc. | Pardavėjas |
| Pirkėjo agentas | 1 - 3 proc. | Pirkėjas |
| Abi puses atstovauja vienas agentas | 3 - 5 proc. | Pasidalija arba pardavėjas |
Pirkdami tiesiogiai iš savininko (pvz., per realta.lt skelbimus) sutaupote agento mokestį - tai gali būti 3,000 - 10,000 EUR vidutiniam butui.
8. Preliminarios sutarties parengimas
Jei pasirašote preliminariąja pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą (rekomenduojama didelėms sumoms), atskirai mokama 30 - 80 EUR.
9. Banko sąskaitos pinigų pavedimo mokesčiai
Pavedant didelę sumą notarui ar pardavėjui, dažniausiai 5 - 15 EUR per pavedimą. Mažiausia, bet verta įtraukti į sąrašą.
10. Pirmieji komunaliniai mokesčiai
Per pirmą mėnesį po perdavimo turėsite mokėti komunalinius mokesčius už visą tą mėnesį. Pavyzdys 60 m² butui Vilniuje šaltuoju sezonu: 150 - 300 EUR.
Trys realūs skaičiavimo pavyzdžiai
Toliau parodome konkrečius bendrus išlaidų skaičiavimus trims skirtingiems pirkimo scenarijams.
Pavyzdys A: pirmasis butas, su paskola, be agento
Buto kaina: 100,000 EUR. Pradinis įnašas: 15,000 EUR (15 proc.). Paskola: 85,000 EUR.
| Išlaida | Suma (EUR) |
|---|---|
| Notaro mokestis | 450 |
| Registrų centro registracija | 30 |
| Hipotekos registravimas | 170 |
| Turto vertinimas | 150 |
| Banko paslaugos mokestis (0,7 proc.) | 595 |
| Pirmų metų draudimas | 130 |
| Pavedimo mokesčiai | 20 |
| Iš viso papildomai | 1,545 EUR |
| % nuo buto kainos | 1,55 proc. |
Šiame scenarijuje pirkėjui reikia turėti 16,545 EUR sandorio dienai (15,000 įnašas + 1,545 papildomos išlaidos).
Pavyzdys B: vidutinė šeima, su paskola, su agentu
Buto kaina: 150,000 EUR. Pradinis įnašas: 30,000 EUR (20 proc.). Paskola: 120,000 EUR. Pirkėjas turi savo agentą (komisinis 2 proc.).
| Išlaida | Suma (EUR) |
|---|---|
| Notaro mokestis | 650 |
| Registrų centro registracija | 30 |
| Hipotekos registravimas | 240 |
| Turto vertinimas | 180 |
| Banko paslaugos mokestis (0,8 proc.) | 960 |
| Pirmų metų draudimas | 200 |
| Pirkėjo agento komisinis (2 proc.) | 3,000 |
| Pavedimo mokesčiai | 20 |
| Iš viso papildomai | 5,280 EUR |
| % nuo buto kainos | 3,52 proc. |
Šiame scenarijuje pirkėjui reikia turėti 35,280 EUR.
Pavyzdys C: premium butas, grynaisiais, be agento
Buto kaina: 250,000 EUR. Mokama grynaisiais, jokios paskolos. Pirkimas tiesiogiai iš savininko.
| Išlaida | Suma (EUR) |
|---|---|
| Notaro mokestis | 980 |
| Registrų centro registracija | 30 |
| Pavedimo mokesčiai | 15 |
| Pirmų metų draudimas (neprivalomas, bet rekomenduojama) | 280 |
| Iš viso papildomai | 1,305 EUR |
| % nuo buto kainos | 0,52 proc. |
Šiame scenarijuje pirkėjui reikia turėti 251,305 EUR. Be paskolos ir be agento išlaidos minimalios - vos virš 0,5 proc. buto kainos.
Pirminė rinka vs antrinė rinka: PVM klausimas
Esminis skirtumas tarp naujos statybos (pirminė rinka) ir pakartotinio pardavimo (antrinė):
- Pirminė rinka: kaina paprastai jau įskaičiuoja 21 proc. PVM, kurį pardavėjas (statybų bendrovė) sumoka valstybei. Pirkėjas atskirai PVM nemoka.
- Antrinė rinka: PVM netaikomas. Pirkėjas moka tik gryną sutartos kainos sumą.
Tai reiškia, kad už tą pačią galutinę kainą antrinėje rinkoje gausite "daugiau buto" (pardavėjas neprivalo 21 proc. atiduoti valstybei). Tačiau nauja statyba turi kitas privalumus: garantija 2-5 m., šiuolaikiniai sprendimai, energetinė A klasė.
Kaip sutaupyti pirkimo išlaidose
Realios taupimo strategijos, ne mitai:
- Pirkite tiesiogiai iš savininko - sutaupote agento komisinį (3-10 tūkst. EUR vidutiniam butui).
- Palyginkite kelis bankus - paskolos sudarymo mokesčiai gali skirtis 0,5 proc. (skirtumas - 600 EUR 120 tūkst. paskolai).
- Derėkitės dėl banko mokesčio - akcijos metu bankai dažnai nuima paslaugos mokestį visiems "naujiems" klientams.
- Rinkitės savo draudimo bendrovę - banko siūlomas variantas dažnai brangesnis nei rinkos vidurkis. Galite sutaupyti 30-50 EUR/metus.
- Ne skubus notaro vertinimas - sutaupote 30-50 proc. priemoką.
- Padidinkite pradinį įnašą - jei galite mokėti 30 proc. vietoj 15 proc., mažėja palūkanos visą paskolos laikotarpį (ilgalaikis taupymas).
Ko negalima suplanuoti iš anksto: paslėptos išlaidos
Net ir su detaliu skaičiavimu, 3 dalykai gali pridėti kelis tūkstančius EUR, jei nepasiruošėte:
1. Skubus remontas po perdavimo
Tikrinant butą dažnai pastebėjote dalykus, kuriuos reikia tvarkyti (drėgmė, elektros saugumas, durų pakeitimas). Vidutinis "minimalus remontas" prieš įsikraustymą - 500 - 3,000 EUR.
2. Baldai ir buities technika
Jei butas perduotas tuščias, bazinis baldų komplektas (lova, sofa, virtuvė, šaldytuvas, skalbimo mašina) - 3,000 - 8,000 EUR.
3. Pirmasis šildymo sezonas
Jei perkate vasarą, nepamirškite, kad nuo spalio prasideda šildymo sąskaita. Pirmaisiais metais žinodami buto klasę galite tiksliau prognozuoti.
Išvada
Buto pirkimas Lietuvoje niekada nekainuoja tik tiek, kiek nurodyta skelbime. Papildomos išlaidos sudaro:
- 0,5 - 1 proc. kainos, jei perkate grynaisiais, be agento, antrinėje rinkoje
- 1,5 - 2,5 proc. kainos, jei perkate su paskola, be agento
- 3 - 7 proc. kainos, jei perkate su agentu ir paskola
Trys svarbiausi dalykai, kuriuos reikia atminti:
- Pradinis įnašas - tik dalis pinigų, kurių reikia sandorio dienai. Visada planuokite papildomas išlaidas iš anksto.
- Banko mokesčiai yra derybinis dalykas. Akcijos metu bankai dažnai atsisako paslaugos mokesčio. Nepasitenkinkit pirmu pasiūlymu.
- Tiesioginis pirkimas iš savininko taupo daugiausia. 3,000 - 10,000 EUR agento mokesčio sutaupymas - reikšmingas pirmajam apdailai ar baldams.
Toliau norite gilesnio supratimo apie konkrečias išlaidas? Tinka šie straipsniai:
- Notaro mokestis perkant butą 2026 - tiksli notaro mokesčių struktūra
- Buto vertinimas 2026 - vertintojų kainos ir metodai
- Pirkimo-pardavimo sutartis butui 2026 - kas privaloma įrašyti, kad apsaugotumėt pinigus
- Kaip įsigyti būsto paskolą Lietuvoje - paskolos paraiškos žingsniai
Ieškote tinkamo buto tiesiai iš savininko, be tarpininkų? Peržiūrėkite aktualius skelbimus - sutaupysite agento komisinį ir tiesiogiai susiderėsite kainą.
Straipsnis parengtas 2026 m. gegužės mėn. pagal aktualias notarų, bankų ir Registrų centro rinkos kainas. Konkrečios sumos jūsų atveju gali skirtis - prieš pasirašant prašykite kiekvienos paslaugos tikslios kainos raštu.